Artigos | Postado no dia: 6 novembro, 2025

Cuidados nos contratos de locação comercial para empresas

Os contratos de locação comercial são documentos essenciais para empresas que precisam de um espaço físico para exercer suas atividades. Diferente da locação residencial, esses contratos envolvem interesses estratégicos, financeiros e até de imagem corporativa.

Por isso, as cláusulas de contratos de locação comercial devem ser analisadas com atenção, a fim de evitar riscos que podem comprometer a continuidade do negócio.

Muitos empresários acreditam que basta assinar o contrato padrão oferecido pelo locador. No entanto, na prática, cláusulas mal redigidas podem gerar obrigações desproporcionais ou prejudicar a flexibilidade da empresa em caso de mudanças.

Entender os cuidados nos contratos de locação comercial é, portanto, um passo fundamental para proteger o patrimônio e a operação do negócio.

Siga a leitura para compreender os principais pontos.

Principais cláusulas de contratos de locação comercial

1. Prazo contratual e renovação

O prazo é um dos pontos mais críticos nos contratos de locação comercial. Normalmente, as empresas firmam contratos de cinco anos, com possibilidade de renovação.

Esse detalhe garante segurança jurídica, já que, cumpridos certos requisitos, o locatário pode ingressar com a ação renovatória para permanecer no imóvel.

Por exemplo, imagine uma cafeteria em um ponto estratégico da cidade. Se o contrato for de apenas dois anos, sem previsão de renovação, o risco de perda do local é grande, mesmo com alto investimento em clientela e marketing.

Por isso, um dos cuidados nos contratos de locação comercial é negociar prazos longos ou, ao menos, cláusulas claras de renovação.

2. Reajuste de aluguel

Os contratos de locação comercial geralmente trazem cláusulas de reajuste anual com base em índices como o IGP-M ou IPCA. Parece um detalhe técnico, mas pode gerar grande impacto no fluxo de caixa da empresa.

Se o contrato prevê reajuste apenas pelo IGP-M, em um período de alta desse índice, o aluguel pode subir de forma desproporcional. Para evitar surpresas, um cuidado nos contratos de locação comercial é incluir alternativas, como a possibilidade de negociar o índice ou usar a média entre dois indicadores.

3. Responsabilidade por benfeitorias

Outro ponto relevante é a cláusula sobre benfeitorias no imóvel. Empresas frequentemente precisam adaptar o espaço para sua atividade, como instalar divisórias, reformar banheiros ou reforçar a rede elétrica.

Nos contratos de locação comercial, é comum que o locador não se responsabilize por indenizar melhorias feitas pelo inquilino. Se não houver negociação, a empresa pode perder todo o investimento ao final da locação.

Assim, um cuidado essencial nos contratos de locação comercial é prever o reembolso de benfeitorias necessárias ou, ao menos, o direito de permanecer com elas.

4. Multas e rescisão antecipada

A rescisão antecipada é um risco real para qualquer empresa. Uma crise financeira, a necessidade de expansão ou até a mudança estratégica de localização podem levar o empresário a encerrar o contrato antes do prazo.

Cláusulas de contratos de locação comercial costumam prever multa em caso de rescisão antecipada. O cuidado, nesse caso, é negociar valores proporcionais ao tempo restante do contrato.

Imagine uma empresa que precise encerrar a locação após quatro anos de um contrato de cinco anos: a multa integral pode ser desproporcional, sendo mais justo um valor proporcional ao período faltante.

5. Direito de preferência e venda do imóvel

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o locatário tem direito de preferência na compra, desde que a cláusula esteja prevista de forma clara.

Muitos contratos de locação comercial negligenciam esse ponto, deixando a empresa vulnerável a mudanças de proprietário sem aviso prévio.

Por exemplo, uma loja bem localizada pode perder seu espaço caso o imóvel seja vendido e o novo dono decida não renovar o contrato. Por isso, garantir cláusulas de contratos de locação comercial que assegurem o direito de preferência é uma proteção importante.

6. Uso do imóvel e restrições

As cláusulas de uso do imóvel também merecem atenção. É comum que os contratos de locação comercial determinem atividades específicas que podem ser exercidas no local.

Imagine que uma empresa alugue um espaço para restaurante, mas, após alguns anos, queira transformá-lo em escritório.

Se a cláusula não permitir, haverá restrição de uso. Assim, os cuidados nos contratos de locação comercial incluem verificar se há flexibilidade para mudanças de atividade.

Cuidados práticos nos contratos de locação comercial

Além das cláusulas específicas, alguns cuidados gerais podem evitar problemas jurídicos:

• Verificar a matrícula do imóvel: confirmar se o proprietário está regular e se não há penhoras ou ações judiciais.
• Consultar zoneamento urbano: garantir que a atividade empresarial é permitida naquela região.
• Registrar o contrato: para ter efeitos contra terceiros é necessário averbar o contrato na matrícula do imóvel.

Atenção: é necessário manter a mesma atividade econômica por três anos no ponto objeto do contrato, bem como que todas as obrigações principais e acessórias devem estar adimplidas para ter direito a ação renovatória compulsória de aluguel.

Esses cuidados nos contratos de locação comercial trazem segurança para o empresário e reduzem riscos de litígios.

Dúvidas frequentes sobre contratos de locação comercial

1. Qual o prazo ideal em contratos de locação comercial?
   O prazo recomendado é de cinco anos, pois possibilita ação renovatória. Prazo menor pode fragilizar a continuidade da empresa no ponto.
2. Quem paga pelas reformas no imóvel alugado?
   Depende da cláusula contratual. Benfeitorias necessárias podem ser indenizáveis, mas melhorias úteis ou de embelezamento, em regra, não são reembolsadas.
3. Posso rescindir o contrato antes do prazo?
   Sim, mas normalmente haverá multa. O ideal é negociar cláusulas que prevejam multa proporcional ao tempo restante do contrato.
4. O que acontece se o imóvel for vendido durante a locação?
   Se houver cláusula de direito de preferência, o locatário pode adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Caso contrário, pode perder o espaço.
5. Preciso de advogado para analisar contratos de locação comercial?
   Sim. O advogado identifica riscos, ajusta cláusulas e garante segurança jurídica, evitando problemas futuros.

Conclusão

Os contratos de locação comercial exigem atenção redobrada de empresários e gestores. As cláusulas de contratos de locação comercial podem definir desde a permanência no ponto até responsabilidades financeiras relevantes.

Ignorar detalhes pode gerar custos inesperados e até comprometer a operação da empresa.

Portanto, os cuidados nos contratos de locação comercial não devem ser subestimados.

Negociar prazos, reajustes, responsabilidades e direitos é fundamental para proteger o negócio. Contar com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário garante que o contrato seja justo e alinhado aos interesses da empresa.

Em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado tecnicamente habilitado para uma orientação adequada e de acordo com o seu caso.